焦点提醒：“PPP+REITs”：一种模式立异 中国证监会、国度发改委日前结合发布《关在推动根本举措措施范畴不动产投资信任基金(REITs)试点相干工作的通知》(以下简称“《通知》”)并出台了《公然召募根本举措措施证券投资基金指引(试行)》(收罗定见稿)(以下简称“《指引》”)，意味着REITs将正式在中国境内登上本钱市场舞台

“PPP+REITs”：一种模式立异 来历 ： PPP仲裁中间

业内专家认为，PPP与REITs相连系的融资模式是处理PPP项目融资难问题、提高PPP项目落地率的主要立异行动。

最近的PPP市场上，一种新的融资思惟愈来愈多地被说起——“PPP+REITS”。中国证监会、国度发改委日前结合发布《关在推动根本举措措施范畴不动产投资信任基金(REITs)试点相干工作的通知》(以下简称“《通知》”)并出台了《公然召募根本举措措施证券投资基金指引(试行)》(收罗定见稿)(以下简称“《指引》”)，意味着REITs将正式在中国境内登上本钱市场舞台。业内专家认为，公募REITs试点的展开将给中国根本举措措施投融资体系体例带来严重变化，包罗对最近几年来已被普遍应用并有年夜量项目行将步入不变运营阶段的PPP模式。PPP与REITs相连系的融资模式是处理PPP项目融资难问题、提高PPP项目落地率的主要立异行动。

搭建起“PPP+REITs”相辅相成的桥梁

现实上，“PPP+REITs”的立异模式尚处在摸索阶段。2014年，我国在根本举措措施和公共办事范畴正式奉行PPP模式以来，各地在成长根本举措措施时，根基上都采取PPP模式展开，并构成了数目相当可不雅的存量根本举措措施，也恰是这些PPP项目组成了根本举措措施REITs刊行的最年夜潜伏项目群。

可是，PPP项目刊行根本举措措施REITs之路并不是坦途，北京明树数据科技无限公司副总司理焦军认为，搭建起“PPP+REITs”相辅相成的桥梁，以下四点值得存眷。一是刊行资产的行业和项目选择，按照政策要求，需要评估项目本色性收益和基金运作的营业法式放置。二是资产的刻日治理与项目运营期的关系，需要基金产物组合，长短连系和退出活动性治理。三是项目运营商的培养和选择。在2014年开启PPP模式以来，晋升了保守模式对项目扶植贷款资金持久价值，特殊是运营治理和办事的认识，年夜量项目最先进入运营期，并明白了按绩效付费的合同付出准绳。根本举措措施的运营商，运营和运营能力，以资产价值和办事价值分享给投资人，是REITs底层支持。培养和选择资产运营商，类比高程度的物业和贸易地产运营者供给超值办事VFM（固然本次政策已解除）。四是配套政策需细化完美税收、资产评估、产权关系、投资者权益和市场对利率空间的承认，公道活动性与刻日的婚配等。

上海市建纬律师事务所高级合股人曹珊认为，需要重点存眷的内容有：一是真正合适刊行根本举措措施REITs前提的PPP项目数目占总PPP项目数目的比重很低。二是利用者付费项目中常见的收益权质押给PPP项目根本举措措施REITs刊行带来坚苦。三是项目所有权与特许运营权的让渡。良多PPP项目中，城市触及到特许经����Ϸapp营权的问题，特别是对采取利用者付费模式的PPP项目而言，根基上城市和特许运营权的让渡挂钩。

另外，上海济邦投资征询无限公司副总司理李竞一也表达了现实可以或许落地的根本举措措施REITs项目数目和范围远低在预期的耽忧。他认为，这类环境有可能冲击市场决定信念和介入热忱，乃至对相干政策向深水区延续摸索、推动的动力构成障碍。

李竞一暗示，可能形成这类环境的缘由首要包罗：一是具有不变现金流预期的根本资产数目无限，特别在最近几年来根本举措措施项目年夜多集中在可运营性系数较低的范畴和投资运营报答被施工利润“均衡”失落的市场情况下；二是有相当部门的根本资产在实操中具有正当合规性或产权瑕疵；三是部门根本资产所有者需要经由过程持有资产组合的体例保持延续融资能力，而不肯实在出售优良根本资产；四是市场利率下行带来的再融资收益与其他融资渠道本钱合作、信誉增级办法强度之间的博弈；五是比拟根本举措措施ABS而言更严酷的资金利用限制；六是根本资产的实在出售遭到处所当局监管的项目，因为处所当局缺少念头而没法取得核准。

PPP与REITs若何进行具体连系？

无疑，REITs与PPP模式相连系，对处理PPP项目融资难、提高PPP项目标活动性、拓宽社会本钱买卖和退出机制、激起社会本钱介入PPP项目热忱等具有积极意义。同时PPP项目借助REITs，可以或许从名股实债向真实的权益融资改变，到达办事实体经济、提防化解处所债权风险的目标。

北京财建治理征询无限义务公司总司理赵红建议：一是鉴戒成熟市场经验。截止2019年12月，全球共有42个国度和地域成立了REITs市场，总市值约2万亿美元。美国是最成熟的市场。日本、新加坡和喷鼻港是亚洲REITs的成熟市场。二是基在我国成长近况。国内选择从根本举措措施类推出REITs，与一些国度REITs的成长路径分歧。本次试点聚焦重点区域，发财区域为主；聚焦重点行业，新型根本举措措施为主；聚焦优良项目，要求权属清楚，已发生延续、不变的收益和现金流。三是存眷REITs焦点概念。税收是其能成长强大的要害缘由之一，因为REITs的买卖布局比力复杂，是以依照今朝的税收政策，可能会致使税负较重乃至反复纳税的环境。建议鉴戒已成熟市场的做法，连系我国项目现实，制订具有针对性的税收政策。四是用好东西。REITs市场是间接金融的金融东西，年夜部门经济体在经济低迷、增加动力不足时推出REITs，中国不动产投融资体系体例具有诸多布局性问题，以其助力我国经济转型进级。五是出台相干法令。成熟市场遍及针对REITs进行了零丁立法。在本次试点根本上，思虑PPP项目刊行根本举措措施REITs应采取的模式、路径，以此鞭策相干法令的制订，扶植一个规范、特点、有韧性的市场。

浙年夜网新扶植投资团体无限公司董事总司理许敏慧认为，PPP与公募REITs要想真正连系就更应当重视PPP项目二者属性问题。起首，二者都是有用提高根本举措措施高质量成长的主要抓手，更需要强化其本身的合规性问题以规范成长，对峙从全生命周期绩效查核角度，对实行PPP与REITs的有用买通，进行方案设想和轨制事后放置。其次，有用调动社会本钱方、原始权益人、金融机构的介入度，才是鞭策市场行稳致远的要素条件。这就需要让市场有正当合规的进入路径，处理实际中PPP项目各方在经由过程REITs体例实现与本钱市场接轨的问题，释放本钱金活性，消除债权权力的再释放，让社会本钱、原始权益人有更多的投资感动，建议尽快研究PPP项目退出进程中的税务、法务、行政束缚、权益质押等问题。最初，要让实行立异各方都有真实的收益。当局方经由过程引入社会本钱进一步提高公共办事的降本增效，社会本钱方经由过程有用介入当局投资项目，进一步晋升其投资、扶植、运营一体化的治理程度，金融机构能找到有用撑持处所经济成长和实体经济的有用路径，财务、央行等部分也应当加年夜对其政策撑持力度，尽快构成政策协力，市场所力，本钱协力。

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